民泊・旅館業 条例強化2026年｜東京・大阪・京都の
規制内容と施行スケジュールを自治体別に解説

2026年は、民泊（住宅宿泊事業）を取り巻く規制環境が大きく変化した年となった。東京都内の複数区では上乗せ条例が相次いで施行・施行予定となっている。また、民泊規制を回避する手段として旅館業（簡易宿所）を選択する動きが広がった結果、各区は旅館業法の施行条例についても改正に動いている。大阪市では特区民泊の新規受付終了が正式決定し、京都市でも条例改正案の市議会提出が予定されている。

本記事では、東京都（墨田区・葛飾区・渋谷区・豊島区・目黒区・江東区）・大阪府・京都府における2026年の規制動向を、住宅宿泊事業と旅館業の両方の観点から自治体別に解説する。

規制強化の背景

住宅宿泊事業法（民泊新法、平成29年法律第65号）は2018年6月15日に施行された。同法は年間の営業日数を最大180日に制限するとともに、都道府県・市区町村が条例によってさらに厳しい制限を設けることを認めている（同法第18条）。

2023年以降、インバウンド需要の回復を背景に民泊届出件数が各地で再び増加した。ゴミの散乱・深夜の騒音・不特定多数の出入りといった問題が各地で増加し、住民からの苦情が急増した。

加えて、民泊の上乗せ条例を回避する手段として旅館業（簡易宿所）の許可を取得する事業者が増加したため、各区は旅館業法施行条例についても独自規制の整備に動いている。

東京都：各区の規制強化（2026年）

東京都 各区比較表

墨田区：2026年4月1日 施行済み 施行済み

「墨田区住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例」が2025年12月10日に可決され、2026年4月1日から施行された。民泊と旅館業の双方に対して規制が設けられている。

葛飾区：2026年4月1日 施行済み 施行済み

「葛飾区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」が2025年12月17日に公布され、2026年4月1日から施行された。旅館業法施行条例も同時に改正されている。区内の民泊届出件数は令和7年5月時点で620件（令和4年2月比2.2倍）に達し、苦情増加が条例制定の背景にある。

渋谷区：2026年7月1日 施行予定 施行予定

渋谷区は旅館業法施行条例および住宅宿泊事業条例の一部を改正し、2026年7月1日から施行する予定となっている（2026年2月18日に区長から議案提出）。

豊島区：2026年12月16日 施行予定 施行予定

豊島区では条例改正案が区議会で全会一致により可決された。2026年12月16日から施行される予定となっている。区内の民泊届出件数は2025年11月時点で1,827件と、東京23区で3番目に多い。

目黒区：民泊は既存制限／旅館業は条例改正を検討中 旅館業：2026年秋予定

目黒区の住宅宿泊事業については、民泊新法施行時から上乗せ条例による制限が設けられている。旅館業については、日本経済新聞（2026年4月）の報道によれば、2026年秋の区議会での条例改正を目指している。

江東区：民泊は既存制限 民泊：既存制限

江東区の住宅宿泊事業については、民泊新法施行時から区内全域を制限区域に指定している。

大阪府：特区民泊の新規受付終了（2026年5月29日）

特区民泊とは

大阪市は、国家戦略特別区域の認定を受け、2016年から「特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）」を推進してきた。住宅宿泊事業法（民泊新法）の適用を受けない独自制度で、最低宿泊日数2泊3日以上・面積25㎡以上などの要件を満たすことで認定を受けられる。

新規受付終了の経緯と概要

大阪市は2025年9月に新規受付を終了する方針を示し、2025年11月28日付で内閣総理大臣から認定を受けたことで正式決定した。

住宅宿泊事業（民泊新法）における大阪市の現行規制

大阪市では住宅宿泊事業についても独自の条例を定めており、住居専用地域において家主不在型の民泊は全期間禁止となっている。詳細な運用については、大阪市への事前確認が必要です。

京都府・京都市：2026年度中の条例改正案提出予定

現行の独自規制

京都市は住宅宿泊事業法第18条に基づく条例により、全国でも厳格な部類に入る独自規制を設けている。

2026年度中の条例改正案提出へ 提出予定

日本経済新聞（2026年1月）の報道によれば、京都市は民泊の規制強化を検討しており、営業日数・立地条件などをさらに制限する方針を示した。2026年度中に条例改正案を市議会へ提出する予定とされている。条例改正案の具体的な内容・施行時期については、議会提出・可決後に確定する。自治体ごとに運用が異なるため、京都市への事前確認が必要です。

行政体制の強化（実施済み）

• 2026年2月1日から、住宅宿泊事業法に基づく定期報告義務の違反者への措置を強化
• 民泊対策専門チームの人員を増強し、朝夜の抜き打ち調査の頻度を引き上げ

旅館業 上乗せ条例の整備状況まとめ

民泊新法の上乗せ条例を回避する手段として旅館業（簡易宿所）を選択する事業者が増加したため、各区は旅館業法施行条例の整備に動いている。以下に2026年時点の状況を整理する。

事業者への影響と対応

既存施設を運営している事業者

• 豊島区の届出済み施設は2026年12月16日以降、年120日の制限を受ける。既存施設への遡及適用である点に注意が必要。
• 墨田区・葛飾区・渋谷区の既存施設については、経過措置により新条例の適用外とされているが、詳細は各区への確認が必要。
• 大阪市の認定済み特区民泊施設は引き続き営業可能だが、今後の運用変更に注意が必要。

新規参入を検討している事業者

• 豊島区では新設禁止区域が区内約7割に拡大されるため、届出できる物件の選択肢が大幅に絞られる。
• 渋谷区では制限区域が拡大し、外部委託による投資型モデルの活用が困難になる。届出前の事前周知手続きも60日前までに完了する必要がある。
• 大阪市の特区民泊は2026年5月29日をもって新規受付が終了した。住宅宿泊事業での参入は可能だが、現行の上乗せ条例の確認が必要。
• 京都市については条例改正案の内容が確定次第、参入要件が変わる可能性がある。

旅館業（簡易宿所）で参入・運営している事業者

• 墨田区・葛飾区では常駐義務が既に施行済み。無人・遠隔管理型の運営形態は制約を受ける。
• 渋谷区では2026年7月1日から申請前の住民説明会等が義務化される予定。既存施設への適用は各区に確認が必要。
• 目黒区では2026年秋の区議会以降、規制が強化される可能性がある。動向を注視する必要がある。
• 各区によって保健所の運用が異なるため、事前相談が必要です。

まとめ

2026年は、民泊・旅館業に関する条例整備が東京都内各区で加速した年となった。

• 墨田区・葛飾区：2026年4月1日施行済み。住宅宿泊事業に加え旅館業への常駐義務化も実施。
• 渋谷区：2026年7月1日施行予定。制限区域の拡大と特例要件の変更が最大の変更点。旅館業の申請前手続きも義務化。
• 豊島区：2026年12月16日施行予定。既存施設への遡及適用あり。
• 目黒区：民泊は既存の週末制限を維持。旅館業の条例改正を2026年秋の区議会で目指している。
• 江東区：民泊は民泊新法施行時から週末制限。旅館業は要確認。
• 大阪市：特区民泊の新規受付が2026年5月29日をもって終了。
• 京都市：2026年度中に条例改正案を市議会へ提出予定。

旅館業（簡易宿所）を民泊規制の回避手段として利用する動きに対し、各区は常駐義務化・申請前手続きの義務化など、旅館業法施行条例の整備を進めている。